Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.

   В настоящее время в России активно развивается такая сфера экономики как сельское хозяйство. В связи с этим появился  спрос на земельные участки сельскохозяйственного назначения. Рассмотрим особенности купли-продажи таких земельных участков.

   Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением  земельными участками сельскохозяйственного назначения регулируются Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

   Земельные участки могут находиться у правообладателя в  индивидуальной собственности или в общей долевой собственности.     

   Доля в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до 28.01.2003, называется земельной долей.

  Если участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения больше пяти, к сделке купли-продажи применяются установленные законом ограничения: участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать земельную долю только другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим данный земельный участок. При этом извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

   Если участников общей долевой собственности пять или меньше, к сделке по продаже земельной доли применяются общие правила продажи доли в праве общей долевой собственности. Такая сделка может быть совершена не ранее чем по истечении месяца со дня извещения продавцом земельной доли о ее продаже остальных участников долевой собственности либо раньше этого срока, если все остальные собственники долей в письменной форме откажутся от преимущественного права покупки.

   По закону сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Однако отчуждение долей в праве общей собственности на участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Законом об обороте земель сельхозназначения, является исключением из общего правила, поэтому договор может быть составлен в простой письменной форме.

Если земельный участок находится у правообладателя в индивидуальной собственности, то при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд, преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, принадлежит муниципальному району (городскому округу) по месту нахождения земельного участка.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме орган местного самоуправления муниципального района (городского округа) по месту нахождения земельного участка о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если муниципальный район (городской округ) по месту нахождения земельного участка откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Следует отметить, что действие настоящего Федерального закона не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе строительства гаражей для собственных нужд), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества (за исключением жилых домов, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности). Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.

Специалист-эксперт Молчановского

межмуниципального отдела

Управления Росреестра по Томской области                                               Т.А. Бойчик